Kamerun'da tapu sorgulama: Arsa almadan önce titre foncier nasıl kontrol edilir? Maliyetler, prosedür ve riskler

Kamerun'da tapu sorgulama, arsa ya da ev satın almadan önceki en önemli adımdır ve aynı zamanda en sık atlanan adımdır. Kamerun'da arazi mülkiyetini yalnızca tapu belgesi, yani titre foncier kanıtlar. Satış sözleşmeleri, örf ve adete dayalı belgeler, makbuzlar, hatta bir kadastro mühendisinin planı bile mülkiyeti kanıtlamaz. Bundan daha azına güvenen alıcılar, kredi verenler ve yabancı yatırımcılar mükerrer satışlara, sahte belgelere ve yıllarca sürebilecek davalara açık hâle gelir. Bu rehber yasal çerçeveyi, bir tapunun nasıl doğrulandığını, tescilin maliyetini, yabancıların neye sahip olup olamayacağını ve risklerin nerede yattığını açıklar.

Yasal çerçeve: üç tür arazi

Kamerun arazi hukuku, arazi mülkiyetine ilişkin kuralları belirleyen 6 Temmuz 1974 tarihli ve 74-1 sayılı Kararname, aynı gün çıkarılan devlet arazilerine ilişkin 74-2 sayılı Kararname ve tapu belgesi edinme koşullarını belirleyen, 16 Aralık 2005 tarihli ve 2005/481 sayılı Kararname ile değiştirilen 27 Nisan 1976 tarihli ve 76/165 sayılı Kararname üzerine kuruludur. Sistemi Devlet Mülkleri, Kadastro ve Arazi İşleri Bakanlığı (MINDCAF) ve bakanlığa bağlı tapu sicil müdürlükleri, yani conservations foncières yönetir.

Kanun araziyi üç kategoriye ayırır. Kamu arazileri kamunun kullanımı için devlete aittir ve satılamaz. Özel araziler, özel kişiler, şirketler veya devletin özel mülkü adına tescil edilmiş ve bir tapu belgesiyle korunan arazilerdir. Ulusal araziler ise ne kamuya ait ne de tescilli olan geri kalan tüm arazilerdir; devlet tarafından yönetilir ve ancak resmî bir prosedürle özel mülke dönüştürülebilir. Uyuşmazlıkların çoğu, bir ailenin kuşaklardır işgal ettiği ulusal arazi ile başka birine verilmiş bir tapu belgesinin kesiştiği noktada ortaya çıkar.

Tapu belgesi neden belirleyicidir?

Kamerun hukukunda tapu belgesi itiraz edilemez, dokunulmaz ve kesin olarak tanımlanır. Bir kez düzenlendikten ve yasal süreler içinde itiraz edilmedikten sonra rakip taleplere üstün gelir. Bu, dürüst malikleri korur; ancak doğrulanmış bir tapu olmadan arazi bedeli ödeyen alıcının pek az korumaya sahip olduğu anlamına da gelir: MINDCAF'a göre hileli bir tescil tamamlandığında mağdur genellikle parselin kendisini geri alamaz ve yalnızca dolandırıcıya karşı tazminat davası açabilir. Bu nedenle ödeme öncesinde doğrulama bir formalite değil, alıcının temel hukuki güvencesidir.

5 Ağustos 1974'ten önce işgal edilmiş veya işletilmiş ulusal araziler için Kamerun vatandaşları ve geleneksel topluluklar ilk tapu belgesi için başvurabilir. MINDCAF prosedürü; ilçe düzeyinde başvuru, başvurunun ilanı, arazi danışma kurulunun yerinde incelemesi, sınırların belirlenmesi ve tescil aşamalarından oluşur. MINDCAF, itiraz yapılmadığı takdirde sürecin tamamının yaklaşık altı ay sürdüğünü belirtmektedir.

Kamerun'da tapu sorgulama uygulamada nasıl yapılır?

Temkinli bir alıcı, banka veya yatırımcı, herhangi bir ödeme yapılmadan önce genellikle beş adım izler:

1. Tapu belgesinin bir kopyasını satıcıdan alın; belge numarası, malikin adı ve arazinin konumu yer almalıdır.
2. Belgeyi tapu sicil müdürlüğünde kontrol edin (conservation foncière): arazinin bulunduğu idari bölgenin sicilinden, tapunun güncel durumunu gösteren ve genellikle certificat de propriété olarak adlandırılan resmî bir belge talep edin. Bu belge, kayıtlı maliki ve tapuya işlenmiş ipotek, takyidat, haciz veya derdest uyuşmazlıkları gösterir.
3. Kadastro planını kadastro kayıtlarıyla karşılaştırın ve yeminli bir kadastro mühendisine sınırları sahada teyit ettirin; böylece gezdiğiniz parselin tapudaki parsel olduğundan emin olursunuz.
4. Satıcının kimliğini ve yetkisini doğrulayın: satan kişinin kayıtlı malik olduğunu veya geçerli bir vekâletnameye sahip olduğunu ve satış için gereken aile ya da şirket onaylarının mevcut olduğunu kontrol edin.
5. Devri noter huzurunda tamamlayın: noter satış senedini hazırlar ve tescil için başvurur; böylece alıcı adına yeni bir tapu belgesi düzenlenir veya devir kaydı işlenir.

Her adım yaygın bir dolandırıcılık yöntemini engeller: sahte tapular, bir bankaya zaten ipotekli tapular, malikin yalnızca akrabası olan bir "satıcı" veya farklı alıcılara defalarca satılmış araziler.

Tapu tescil maliyetleri ve hukuki masraflar

Maliyetler birkaç katmandan oluşur. MINDCAF, tescil dosyası açmak için 3.000 FCFA harç ve doğrudan tescil için kentsel alanlarda metrekare başına 5 FCFA (en az 5.000 FCFA), kırsal alanlarda metrekare başına 1 FCFA (en az 3.000 FCFA) tescil harcı öngörmektedir. Alıcı ayrıca yeminli kadastro mühendisinin ücretini, noter ücretlerini ve satışa ilişkin, vergi mevzuatıyla belirlenen ve her yıl Finans Kanunu ile değişen tescil harçlarını da bütçelemelidir. İmzadan önce noterden tüm hukuki masraflar ve harçlar için yazılı bir tahmin isteyin ve güncel oranları vergi idaresiyle teyit edin.

Yabancılar Kamerun'da arazi sahibi olabilir mi?

Yabancı gerçek kişiler ve şirketler Kamerun'da arazi üzerinde hak sahibi olabilir, ancak kurallar vatandaşlara göre daha sıkıdır. MINDCAF'a göre yabancılara ulusal arazi doğrudan tahsis edilmez; geçici bir tahsisin ardından yabancı, tam mülkiyet yerine uzun süreli kira hakkı elde eder. Tescilli arazinin yabancılara devri de arazi işlerinden sorumlu bakanın ön onayına tabidir ve uygulayıcılar sınır bölgelerinde ek kısıtlamalar bulunduğunu bildirmektedir. Yabancı yatırımcılar araziyi çoğunlukla Kamerun'da tescilli bir şirket üzerinden edinir; bu şirket de Kamerun'da şirket kuruluşu rehberimizde anlatılan kurallara tabidir. Yatırımcılar fon taahhüdünde bulunmadan önce mülkiyet kurallarını bir avukatla teyit etmelidir.

Alıcılar ve kredi verenler için başlıca riskler

• Tapusuz satın alma: ulusal araziye ilişkin örfi satışlar ve "attestation" belgeleri, tapu belgesi düzenlenene kadar mülkiyet doğurmaz ve süreç itiraza açıktır.
• Sahte veya mükerrer tapular: yalnızca sicil kayıtları esas alınır; tek başına kâğıt üzerindeki bir belge hiçbir şeyi kanıtlamaz.
• Takyidatlar: tapu üzerindeki ödenmemiş bir ipotek veya adli haciz araziyle birlikte el değiştirir.
• Kamu veya devlet arazisine tecavüz: kamu kullanımına ayrılmış arazi üzerindeki yapılar, aşağıdaki filmde görüldüğü gibi yıkılabilir.
• Sınır hataları: yanlış parsele ait geçerli bir tapu, yaygın ve pahalıya mal olan bir hatadır.

Sorunun boyutu, ülkenin en önemli altyapı tesislerinde bile görülebiliyor. Kamerun'da tapu sorgulama konusunda temel bir referans olan aşağıdaki belgesel, Douala havalimanındaki kamu arazisinin nasıl özel kişilerin eline geçtiğini gösteriyor.

Film neyi anlatıyor: Havalimanı güvenliğinden sorumlu görevlilerle birlikte havalimanı sınırı boyunca çekilen film, Kamerun'un en yoğun havalimanının operasyon sahası içine inşa edilmiş evleri gösteriyor. Havalimanının 1.218 hektarlık alanının yaklaşık 400 hektarı, bir kısmı doğrudan havalimanının kendi tapusundan ayrılmış tapulara sahip özel kişilerce işgal edilmiş durumda. Film, bu işgalin pist güvenliğini ve yaklaşan uluslararası havacılık denetimini nasıl tehdit ettiğini ve Wouri Valisi dahil yetkililerin nasıl karşılık verdiğini açıklıyor.

English · Français · Deutsch · Türkçe · Русский · 中文 · العربية